+7 495 975-98-15

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в РФ: прихоть или необходимость?

2016-02-05 15:27:00

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в РФ: прихоть или необходимость?

В последние годы происходит настоящий бум оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. По статистике Росреестра, только за девять месяцев 2015 года в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки по всей стране было подано более сорока тысяч заявлений с требованиями понизить кадастровую стоимость объектов, а вместе с ними и налоговую базу для исчисления налога на недвижимость.

А так ли это необходимо? И неужели кадастровая оценка недвижимости в стране проведена настолько неадекватно, что заставляет людей тысячами идти и отстаивать свои права? Возможно, жадные собственники объектов просто не хотят платить и всеми силами увиливают от налогов? Попробуем разобраться.

Краткая история кадастровой оценки в России

Правительством Российской Федерации 25 августа 1999 г. было принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации. Результатом государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков определяется в целях налогообложения. Согласно Земельному и Налоговому кодексам, кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году был введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Ключевой идеей оптимизации налогообложения является право муниципалитетов самостоятельно определять ставку налога для конкретного вида землепользования или категории земель, максимальные значения ставки налога установлены Налоговым кодексом.

Так как земельный налог является местным налогом, органы местного самоуправления имеют возможность уменьшения ставок земельного налога. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.


Рис. 1

Введению нового порядка исчисления налога предшествовали работы по государственной кадастровой оценке различных категорий земель, которые выполнялись на всей территории Российской Федерации. Массовая (кадастровая) оценка земель в целях налогообложения в Российской Федерации началась в 1998-1999 гг. с оценки земель сельскохозяйственного назначения. Затем были оценены земли поселений, земли промышленности, земли водного и лесного фондов, земли особо охраняемых территорий и объектов.

В 2006 году, через 7 лет после начала проведения работ по кадастровой оценке земель, впервые в Российской Федерации налоги за землю были рассчитаны на основании кадастровой стоимости. Столь продолжительный период введения нового порядка расчета налогов был вызван следующими обстоятельствами: отсутствием полноты учета земельных участков и необходимостью оценки всех категорий земель для единовременного введения налога. При определении налоговой базы — кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, возникает необходимость ее периодической переоценки. Подобная необходимость вызвана следующими причинами, влияющими на стоимость объектов недвижимости: изменением конъюнктуры рынка, увеличением износа объектов налогообложения и инфляцией.

Согласно действующему законодательству, регламентирующему проведение кадастровой оценки в РФ (225 ФЗ «О внесении изменений в закон об оценочной деятельности» от 21 июля 2014 года) законом установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки не чаще чем один раз в три года, а в городах федерального значения - не чаще чем один раз в течение двух лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая государственная кадастровая оценка.

Откуда взялось оспаривание кадастровой стоимости?

Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимости. По сути это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью. Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью. Именно поэтому в основу определения кадастровой стоимости недвижимости положена рыночная стоимость.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ определяет понятие кадастровой оценки следующим образом:

«Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.»

Возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки изначально предусмотрена законодательством, что дает нам понять, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не всегда может соответствовать рыночной. Здесь играет роль несколько факторов.

Фактор первый - под кадастровой оценкой понимается массовая оценка объектов недвижимости, причем, понятие «массовая» здесь используется как никогда кстати. Только представьте, сколько земельных участков в той же Московской области? В Москве? Да в любом другом регионе? Даже если разбить их по категориям и отдать разным исполнителям, каков будет объем работ по кадастровой оценке?

Массовость зачастую мешает адекватной рыночной оценке, и в первую очередь тем, что не способна учесть индивидуальные особенности объектов. На этом постулате многие собственники недвижимости, пытающиеся оспорить кадастровую стоимость, строят свою позиции в комиссиях Росреестра и в судах, рассматривающих подобные споры. Сведения об объектах недвижимости, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости и используются при проведении кадастровой оценки, неполны и поверхностны, а для того, чтобы адекватно оценить объект, нужно знать о нем все. А желательно еще видеть его своими глазами, а не точкой на кадастровой карте.

Фактор второй – дата оценки. Как правило, кадастровая оценка проводится на 01 января какого-то года. Например, в Московской области действующая кадастровая оценка проведена по состоянию на 01.01.2013 года, при этом, сама оценка объектов проводилась в период с 19.08.2013 г. по 15.10.2013 г., как указано в соответствующем разделе отчета об оценке кадастровой стоимости (Отчет №890-5/2013 от 15.10.2013 года, выполненный ООО «Центр Оценки «Аверс»). То есть, при проведении кадастровой оценки оценщикам пришлось выискивать ретроспективную информацию, так как действующим на момент составления отчета законодательством оценщику запрещалось использовать какую-либо информацию после даты оценки.

Обратим внимание на то, что с 01.01.13 по 19.08.13 года прошло более полугода, что значительно затрудняло поиск как объектов-аналогов, так и аналитической информации. И это в Московской области, а как быть оценщикам, которым выпало определять кадастровую стоимость объектов в регионах? Ведь в большинстве российских регионов рынок земельных участков, особенно, коммерческого назначения, крайне неразвит, рарознен и местами дик, разброс цен на, казалось бы, очень схожие участки, может быть в несколько раз. Такой рынок сложно анализировать, но еще сложнее подыскивать объекты-аналоги для расчета стоимости объектов оценки так, чтобы выборка таких объектов соответствовала всем канонам математической статистики.

Фактор третий – гигантский объем работ в условиях неразвитости рынка и закрытости ретроспективной информации. Проводить кадастровую оценку – поистине титанический труд. Мы должны отдать должное тем людям, которые месяцами корпят над экселевскими таблицами, строя сложнейшие математические и статистические модели для определения стоимости десятков, тысяч и сотен тысяч объектов. Конечно, современная техника позволяет делать многие операции в автоматическом режиме, в частности, работать с огромными базами данных в программе Excel, оперировать сложнейшими формулами, строить многофакторные зависимости и т.д. Но машина не сделает за оценщика всю работу – сбор рыночной информации для дальнейшего математического моделирования, подбор адекватных объектов-аналогов, исследование рынка – все это лежит на плечах кадастрового оценщика. И здесь возникает человеческий фактор, который также оказывает влияние на результат работ.

Как следует из сказанного выше, кадастровая оценка весьма уязвима, ее достоверности зависит от развитости рынка того региона, где она проводится, от наличия достаточного количества объектов-аналогов, от близости даты оценки к дате составления отчета, в конце концов, от человеческого фактора (от ошибок, описок и прочих неприятностей не застрахован даже самый опытный оценщик).

В итоге мы имеем местами адекватную, а местами сильно завышенную/заниженную/вообще не соответствующую рынку кадастровую оценку, а отсюда и рождается желание собственников или арендаторов ее оспаривать. Ведь каждый из нас может и должен отстаивать свои права. Кому-то повезло больше, кому-то меньше, но почти у каждого округлились глаза при виде платежки из налоговой, после того как налог на недвижимость начали начислять на базе кадастровой стоимости. Комиссию и суды начали одолевать люди, кричащие о завышении стоимости своей недвижимости (что повлекло, соответственно, повышение налога), в несколько раз.

Но так ли необъективна кадастровая оценка? Ведь отчеты об оценке кадастровой стоимости выполняются только опытными оценщиками, компаниями, прошедшими конкурсный отбор и завоевавшими доверие государственного заказчика. Мало того, кадастровая стоимость объектов, определенная в отчетах, в обязательном порядке подтверждается положительными экспертными заключениями саморегулируемых организаций, в которых состоят оценщики-исполнители, подписавшие отчет. То есть, отчет о кадастровой тщательно проверяется, и проверяется людьми еще более опытными, имеющими квалификацию экспертов, которую не так уж просто подтвердить

Немного статистики

На сайте Росреестра опубликована Информация о деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2015 год, где проанализирована работа комиссий по всей России. Выдержки из статьи приведены ниже[1].

За период с 01.01.2015 по 30.11.2015 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссии) поступило 23 892 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявления) в отношении 43 878 объектов недвижимости.

Юридическими лицами подано 16 684 заявления, физическими лицами – 7090 заявлений, органами государственной власти – 26 заявлений, органами местного самоуправления – 65 заявлений, 27 заявлений поданы в Комиссию совместно юридическим и физическим лицами.

Рис. 2

Из них 725 заявлений подано по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, 23 053 заявления – по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в 4 заявлениях заявителями указаны оба основания и в 110 заявлениях основание указано не было.


Рис. 3

Вместе с тем Комиссиями к рассмотрению принято 17 557 заявлений в отношении 32 612 объектов недвижимости, отозвано заявителями – 400 заявлений, не принято к рассмотрению – 5836 заявлений. Решения о приеме либо отклонении 99 заявлений Комиссии планируют принять в будущем периоде в связи с тем, что указанные заявления поступили в Комиссии в конце рассматриваемого периода.

Рис. 4

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 29 863 земельных участках и заявления со сведениями о 1749 зданиях, 991 помещении, 8 сооружениях и 1 объекте незавершенного строительства.


Рис. 5

Из общего числа объектов недвижимости, представленных в заявлениях, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 15 077 объектов недвижимости, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 12 997 объектов недвижимости, о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 451 объекта недвижимости, заявления в отношении 754 объектов недвижимости были отозваны заявителем до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 3333 объектов недвижимости Комиссиями планируется в следующем отчетном периоде.

Как видно, заявления о пересмотре кадастровой стоимости подаются тысячами. Статистика Росреестра говорит о том, что большая часть поданных заявлений в 2015 году была удовлетворена, то есть, результатом стало установление кадастровой стоимости объектов в размере рыночной – той, которую определяли независимые оценщики в отчетах об оценке РЫНОЧНОЙ стоимости каждого из объектов индивидуально. Этот факт – очередной камень в огород кадастровых оценщиков, он снова заставляет нас усомниться в достоверности проведённой кадастровой оценки.

Те, кому не повезло получить положительное решение комиссии, отправляются в суды. Здесь уже ситуация сложнее: дела рассматриваются долго, а судебные процессы, порой, растягиваются на года.

По статистке Росреестра, за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 на территории Российской Федерации в судах инициировано 5656 споров о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 7771 объекта недвижимости. В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 2946 исков, не удовлетворены – в отношении 1106 исков, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 1604 иска.

Рис. 6

Объективное мнение

Понятно, что мнение собственников объектов недвижимости, у которых неожиданно в несколько раз поднялся налог, является субъективным. Каждый из них готов рассказать о том, насколько плох его объект – будь он участком под дачу или крупным коммерческим объектом. И подъездных путей нет, и с коммуникациями проблема, а почва – так вообще болото непроходимое…

Однако, по вопросу адекватности проведенной кадастровой оценки, например, в Московской области, уже есть вполне объективное мнение – мнение государственного органа, то есть, мнение официальное. Далее приведены выдержки из Отчета Коллегии Счетной палаты Российской Федерации от 16 января 2015 го­да № 1К (1012) «О результатах контрольного мероприятия «Проверка результативности администрирования налоговыми органами земельного налога, а так­же их взаимодействия с территориальными подразделениями федеральных органов исполнительной власти и органами местного самоуправления в Московской и Рязанской областях в 2012-2013 годах»»:

«Сравнение удельных показателей кадастровой стоимости земель­ных участков (далее - УПКСЗ) по видам разрешенного использования в соответствии с распоряжением министерства экологии и природопользо­вания Московской области от 27 ноября 2013 года № 566-РМ «Об утвер­ждении результатов государственной кадастровой оценки земельных уча­стков в составе земель населенных пунктов Московской области» представлено в таблице:

Таблица 1

(рублей)

Населенный

пункт

Многоэтажные

дома

ИЖС

Гаражи

Садоводы

Сфера

услуг

Офисные

здания

Минское шоссе

Марфино

19758

6828

---

5793

9542

8745

Жаворонки

---

2649,5

6655

2423,5

---

---

Г олицыно

6300

2110-3278

6655

2191-2423

4052

---

Кубинка

7444

2000-2800

6498

2191

3600

3297

Руза

5000-5700

1400

3305

1035

2400

1980

Дмитровское шоссе

Долгопрудный

13527

4373-5351

4183

4033

4373

5826

Лобня

9522

5227

3997

3562

4639

5375

Яхрома

5210

2134

3118

1257

2851

2735

Дубна

3111-3936

809

1923

652

1497

1007

Горьковское шоссе

Ст. Купавна

4945

2593

3717

1255

3264

3574

Обухово

4636-5371

2912

3728

---

3467

4296

Большое

Буньково

4832

2555

3660

1390

3217

---

Электрогорск

4178

1903

2379

964

2269

2369

Новорязанское шоссе

Лыткарино

8433

3824

4002

2576-3224

3391-3708

5054

Бронницы

4388-5370

2237

2811

1380

2646

3370

Воскресенск

2358-3857

1535

2832

652

2093-2594

2371

Коломна

2988-4358

1166

2440

689

2102

1454

Луховицы

4614-5138

825

1793

648

1558

1040


Населенный

пункт

Многоэтажные

дома

ИЖС

Гаражи

Садоводы

Сфера

услуг

Офисные

здания

Варшавское шоссе

Видное

10871

5670

4316

3089

4650

6759

Подольск

7691

4228

4533

2581

4505

5684

Чехов

3451-4683

2407

2920

1357

2861

3400

Протвино

4927

925

1959

531

1577

1351

Данные показатели свидетельствуют, что проведение государственной кадастровой оценки земель в Московской области не имеет единого под­хода, в связи с чем соотношения УПКСЗ по видам разрешенного использо­вания различны.

Так, для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (далее - ИЖС), УПКСЗ в г. Воскресенске установлен в размере 1535 рублей, а в г. Лыткарино в 2,5 раза выше - 3824 рубля за 1 кв. м, при этом УПКСЗ для дачного строительства, садовод­ства и огородничества в г. Воскресенске составляет 42,4 %, а в г. Лыткарино варьируется от 67,4 % до 84,3 %, а соотношение УПКСЗ для размещения га­ражей и автостоянок к УПКСЗ для размещения ИЖС составляет 184,4 % и 104,7 %, соответственно.

Аналогичная ситуация складывается и в других регионах Российской Федерации.

Так, в Калужской области в областном центре (г. Калуга) УПКСЗ для размещения ИЖС установлен в размере 570,7 рубля за 1 кв. м, что в 2,8 раза ниже данного показателя в г. Обнинске. В то же время, УПКСЗ для дачно­го строительства, садоводства и огородничества в г. Калуге в 1,6 раза вы­ше, чем аналогичный показатель по г. Обнинску.

В Костромской области в г. Костроме УПКСЗ для размещения ИЖС установлен в размере 1066,98 рубля за 1 кв. м, что в 2,1 раза выше данного показателя в г. Волгореченске. В то же время, УПКСЗ для размещения офис­ных зданий делового и коммерческого назначения в г. Костроме в 1,2 раза ниже, чем аналогичный показатель в г. Волгореченске.

Сравнение УПКСЗ по субъектам Российской Федерации показало сле­дующее.

В областном (промышленном) центре (г. Калуга) УПКСЗ для размеще­ния гостиниц установлен в размере 3539,99 рубля за 1 кв. м, что в 2,1 раза ниже данного показателя в Лискинском районе Воронежской области.

В г. Мурманске (основными отраслями экономики являются: рыбо­ловство и рыбопереработка, морские, железнодорожные и автомобильные перевозки, судоремонт) УПКСЗ для размещения гостиниц установлен в размере 17056,49 рубля за 1 кв. м, что в 2,9 раза выше показателя в г. Владивостоке, где развиты те же отрасли экономики. УПКСЗ для размещения ИЖС составляет в г. Мурманске 811,38 рубля за 1 кв. м, в г. Владивостоке - 508,91 рубля за 1 кв. м, тогда как средняя заработная плата в г. Мурманске на 2,5 тыс. рублей ниже, чем в г. Владивостоке, и составляет 32,2 тыс. рублей.

В г. Иваново УПКСЗ для размещения ИЖС в 16,4 раза дешевле УПКСЗ для размещения зданий делового и коммерческого назначения, в то время как в г. Костроме данное соотношение составляет всего 2,5 раза. При этом средний уровень заработной платы по вышеуказанным областям идентич­ный и составляет около 18,0 тыс. рублей. В г. Благовещенске указанное соотношение УПКСЗ составляет 2,6 раза, в г. Владивостоке - 18 раз. При этом уровень заработной платы в г. Благовещенске составляет 25,1 тыс. рублей, в г. Владивостоке - 34,7 тыс. рублей.

В ходе анализа УПКСЗ ряда субъектов Российской Федерации выявле­но, что в большинстве регионов Российской Федерации установлен фикси­рованный УПКСЗ по определенным видам разрешенного использования земель на всей территории субъекта.

Так, в Астраханской области по земельным участкам, предназначенным для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объек­тов, а также землям занятым особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, УПКСЗ уста­новлен в размере 0,17 и 1215,17 рубля за 1 кв. м, соответственно.

Проведенный анализ УПКСЗ показал отсутствие системного подхо­да, а также использование некорректной методологии, которая не учи­тывает все факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка.»

Следует заметить, что рассуждения, приведенные выше, выглядят вполне логичными и обоснованными – анализируется влияние на рынок земельных участков макро- и микроэкономических факторов, уровня развитости субъектов РФ, их экономического положения. Простой тест на адекватность результатов, сделанный весьма укрупнённо (по средним УПКС ЗУ в регионах), показывает отсутствие логики в результатах кадастровой оценки.

Далее в документе приведены еще более интересные факты:

«Кроме того, в связи с невозможностью дифференцированного подхода к определению стоимости конкретного земельного участка, при «массовой оценке» расхождения в определении кадастровой стоимости достигают десятки раз и, как следствие, в отдельных случаях, государст­венная кадастровая оценка земель оказывается значительно выше, чем цена реализации земельных участков.

Так, администрацией Красногорского муниципального района Мос­ковской области с 2012 года по 31 октября 2014 года заключены 920 до­говоров на продажу земельных участков общей площадью 407,9 га. Стоимость продажи земельных участков, отчуждаемых из неразграни­ченной государственной собственности по договорам купли-продажи, определялась в соответствии с отчетами оценщиков. В ходе проведения выборочной проверки 68 указанных договоров установлено, что в 44 слу­чаях земельные участки продавались в 5 и более раз ниже их кадастровой оценки. Например, земельный участок категории «земли особо охраняе­мых территорий и объектов» с кадастровым номером 50:11:0020201:120, общей площадью 12 га, с видом разрешенного использования для раз­мещения дома отдыха и объектов рекреационного назначения, с кадаст­ровой стоимостью 261,5 млн. рублей продан по цене 10,0 млн. рублей, определенной в отчете оценщика ООО «Агентство «ЭКСОН» от 4 марта 2013 года.

Земельный участок категории «земли населенных пунктов» с кадаст­ровым номером 50:11:0010107:74, общей площадью 0,76 га, с видом раз­решенного использования для размещения образовательного учреждения, с кадастровой стоимостью 35,1 млн. рублей, продан в 5,4 раза дешевле по цене 6,5 млн. рублей.

Земельный участок категории «земли населенных пунктов» с кадаст­ровым номером 50:11:0010202:152, общей площадью 0,22 га, с видом раз­решенного использования для размещения автомобильной стоянки, с када­стровой стоимостью 10,4 млн. рублей продан в 5,8 раза дешевле по цене 1,8 млн. рублей.

Вместе с тем выявлены случаи, когда кадастровая оценка земельных участков ниже цены реализации. Например, земельный участок категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 50:11:0030307:31, общей площадью 0,3 га, с видом разрешенного использования для разме­щения автозаправочной станции с комплексом услуг (магазин, кафе, мой­ка), с кадастровой стоимостью 8,8 млн. рублей продан в 1,3 раза дороже по цене 11,0 млн. рублей.

Следует отметить, что в настоящее время действует договор аренды, за­ключенный администрацией Красногорского муниципального района 30 августа 1999 года с ЗАО «Курсив» на аренду земельного участка с кадаст­ровым номером 50:11:0040213:6, общей площадью 4,3 га, земельный участок категории «земли сельскохозяйственного назначения», с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, кадастровая стои­мость земельного участка определена в сумме 414,2 тыс. рублей. Согласно условиям указанного договора арендная плата составляет 50,4 тыс. рублей в год. При этом на указанном земельном участке с категорией «земли сель­скохозяйственного назначения» принят в эксплуатацию «Полиграфический комплекс» (акт приемочной комиссии от 3 мая 2005 года № 002188 о прием­ке в эксплуатацию законченного строительством объекта).

При изменении категории земель с сельскохозяйственного назначения в земли промышленности арендная плата увеличилась бы в 134 раза и могла составить 6732,8 тыс. рублей в год, а бюджет Красногорского муниципального района за период 2009-2014 годов получил бы дополни­тельно 33,9 млн. рублей.

Администрацией Рязанского муниципального района Рязанской об­ласти в 2012-2013 годах заключены 478 договоров на продажу земельных участков. В ходе проведения проверки также выявлены случаи, когда зе­мельные участки продавались по цене ниже их кадастровой оценки. На­пример, земельный участок с кадастровым номером 62:15:0041104:86, с кадастровой стоимостью 108,8 тыс. рублей продан в 3,3 раза дешевле по цене 33,0 тыс. рублей. Земельный участок с кадастровым номером 62:15:0041104:85, с кадастровой стоимостью 93,6 тыс. рублей продан в 3,2 раза дешевле по цене 29,0 тыс. рублей.

Выявлены случаи, когда кадастровая оценка земельных участков ниже цены реализации. Например, земельный участок с кадастровым номером 62:15:0060105:97, с кадастровой стоимостью 780,0 тыс. рублей, продан в 13,4 раза дороже по цене 10438,0 тыс. рублей. Земельный участок с кадаст­ровым номером 62:15:0080217:112, с кадастровой стоимостью 171,6 тыс. рублей продан в 2,3 раза дороже по цене 404,0 тыс. рублей.»

Налицо влияние тех факторов, которые мы анализировали выше – массовость оценки или, как говорится в документе, «невозможность дифференцированного подхода к определению стоимости конкретного земельного участка», неразвитость региональных рынков, невозможность подбора адекватных аналогов (в регионах с одинаковой инвестиционной привлекательностью кадастровая стоимости разнится в десятки раз).

Совсем уж нелепыми выглядят такие ситуации:

« Так, в Одинцовском районе Московской области соседние участки из одного кадастрового квартала с одним видом использования по УПКСЗ отличают­ся по стоимости почти в 2 раза.

Таблица 2

Адрес

Кадастровый

номер

Вид использования земельного участка

Площадь, кв. м

УПКСЗ, руб. за 1 кв. м

Кадастровая

стоимость,

рублей

Одинцовский район, в районе д. Бутынь, ДПК «Лесной», уч. 28

50:20:0070818:488

Земельные участки, пред­назначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества

1227

2191,23

2688639,21

Одинцовский район, в районе д. Бутынь, ДПК «Лесной», уч. 26

50:20:0070818:979

1227

4048,43

4967423,61

В данном квартале 969 участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, с разбросом УПКСЗ от 2191,0 до 5722,0 рубля за 1 кв. м, уча­стков, предназначенных для дачного строительства, садоводства и ого­родничества, - 132, при этом УПКСЗ варьируется от 520,4 до 6744,64 руб­ля за 1 кв. метр.

Участки Одинцовского района из разных кадастровых кварталов по удельному показателю кадастровой стоимости могут отличаться почти в 10 раз.

Таблица 3

Адрес

Кадастровый

номер

Вид использования земельного участка

Площадь, кв. м

УПКС, руб. за 1 кв. м.

Кадастро­вая стои­мость, руб­лей

Московская область, Одинцовский район, с/о Сидоровский, уч. 1197, в районе дер. Сивково КИЗ «Зеленая Роща-1»

50:20:0070823:24

Земельные участки, пред­назначенные для размеще­ния домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

1208,00

4696,48

5673347,84

Московская область, Одинцовский район, гп Голицыно, уч. 1208, в районе д. Сивково, КИЗ «Зеленая Роща-1»

50:20:0070818:864

1170,00

520,40

608868,00

Выборочная проверка показала, что системные ошибки, допущенные при проведении государственной кадастровой оценки земель «массовым методом» в Московской области, характерны для всех районов области.»

Собственники участков разводят руками, когда видят, что у них кадастровая стоимость в десять раз выше, чем у соседей, при том, что их участки имеют абсолютно идентичное местоположение, назначение и фактическое использование.

Мы решили провести самостоятельную проверку, чтобы понять, насколько непроста ситуация с кадастровой оценкой земель в МО.

Странности кадастровой оценки на примере ГО Балашиха

Почему именно Балашиха? Это первое, что попалось нам на глаза. Да по сути так и проводится выборочная проверка – если «ляпы» и странности есть в случайно выбранном материале, то, скорее всего, подобные странности будут и во всей совокупности.

Приводить в данной статье все результаты кадастровой оценки земель по ГО Балашиха мы не будем, так как это растянется на сотни листов. Мы решили провести две выборки – участки площадью 6 соток под малоэтажное/индивидуальное жилищное строительство и участки площадью свыше 8 Га того же назначения.

Маленькие (индивидуальные) участки

Таблица 4

Наименование населенного пункта

Местоположение ЗУ

Кадастровый номер ЗУ

Наименование вида разрешенного использования

Номер вида разрешенного использования

Площадь ЗУ, кв. м.

УПКС ЗУ, руб. кв.м

КС ЗУ, руб

г Балашиха

д.Черное, , уч.29

50:15:0070101:113

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.29

50:15:0070101:114

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , 53а

50:15:0070101:175

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.17

50:15:0070101:193

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.24

50:15:0070101:198

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.25

50:15:0070101:200

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.25

50:15:0070101:201

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.9

50:15:0070101:217

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.9

50:15:0070101:218

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч. за д.31

50:15:0070101:226

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч. за д.31

50:15:0070101:227

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , 103

50:15:0070101:239

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , 112

50:15:0070101:258

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , 134

50:15:0070101:290

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , 55

50:15:0070101:393

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , 77

50:15:0070101:422

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , 78

50:15:0070101:423

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , очистные сооружения, уч.1

50:15:0070101:470

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , очистные сооружения, уч.22

50:15:0070101:474

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , очистные сооружения, уч.22

50:15:0070101:475

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 561,52

3336 912,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.11

50:15:0070102:55

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

605,00

5 578,88

3375 222,40

г Балашиха

д.Черное, , уч.15

50:15:0070102:57

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 578,88

3347 328,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.16

50:15:0070102:60

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 578,88

3347 328,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.18

50:15:0070102:62

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 578,88

3347 328,00

г Балашиха

д.Черное, , уч.47

50:15:0070102:65

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

602,00

5 578,88

3358 485,76

г Балашиха

д.Черное, , очистные сооружения

50:15:0070102:68

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 578,88

3347 328,00

г Балашиха

д.Черное, , очистные сооружения, уч.11

50:15:0070102:69

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

605,00

5 578,88

3375 222,40

г Балашиха

д.Черное, , очистные сооружения, уч.55

50:15:0070102:73

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 578,88

3347 328,00

г Балашиха

д.Черное, , очистные сооружения, уч.56

50:15:0070102:74

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 578,88

3347 328,00

г Балашиха

д.Черное, , очистные сооружения, уч.64

50:15:0070102:77

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 578,88

3347 328,00

г Балашиха

Московская область, Балашихинский район, деревня Черное, улица Кроновая, участок 32А

50:15:0070102:99

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 538,87

3323 322,00

г Балашиха

д.Черное, , 146

50:15:0070104:111

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 538,87

3323 322,00

г Балашиха

д.Черное, , 146

50:15:0070104:115

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 538,87

3323 322,00

г Балашиха

д.Черное, , 173

50:15:0070104:138

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 538,87

3323 322,00

г Балашиха

д.Федурново, , уч. за д.13

50:15:0070501:187

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 361,28

3216 768,00

г Балашиха

д.Федурново, , уч. у д.115

50:15:0070501:189

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 361,28

3216 768,00

г Балашиха

д.Федурново, , 74

50:15:0070501:238

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 361,28

3216 768,00

г Балашиха

д.Федурново, , 77-а

50:15:0070501:246

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 361,28

3216 768,00

г Балашиха

д.Федурново, , уч.40 в поле

50:15:0070501:255

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 361,28

3216 768,00

г Балашиха

д.Федурново, , 4

50:15:0070501:301

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 361,28

3216 768,00

г Балашиха

д.Федурново, , 20

50:15:0070502:5

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 450,88

3270 528,00

г Балашиха

д.Дятловка, , уч. за д.52

50:15:0070801:229

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , уч. у д.50

50:15:0070801:245

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 62а

50:15:0070801:303

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 65

50:15:0070801:306

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 67

50:15:0070801:317

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 7

50:15:0070801:320

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 73

50:15:0070801:322

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 83

50:15:0070801:332

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 83

50:15:0070801:333

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 17-а

50:15:0070801:369

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 24

50:15:0070801:384

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 29

50:15:0070801:387

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 33

50:15:0070801:390

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 69-а

50:15:0070801:437

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Дятловка, , 90-а

50:15:0070801:467

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 261,20

3156 720,00

г Балашиха

д.Полтево, , 70

50:15:0071101:266

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 388,93

3233 358,00

г Балашиха

д.Полтево, , уч. за д.76

50:15:0071102:64

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 486,74

3292 044,00

г Балашиха

д.Полтево, , 73

50:15:0071102:70

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 486,74

3292 044,00

г Балашиха

д.Пуршево, , уч. за д.39

50:15:0080201:73

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 541,62

3324 972,00

г Балашиха

д.Пуршево, 52

50:15:0080201:78

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 541,62

3324 972,00

д Дятловка

Московская область, Балашихинский район, деревня Дятловка, дом 3А

50:15:0070801:110

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, дом 29

50:15:0070801:136

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Черновской, д. Дятловка, участок за домом 50

50:15:0070801:146

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Черновской, д. Дятловка, дом 83

50:15:0070801:15

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, дом 83

50:15:0070801:184

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, дом 83 Б

50:15:0070801:185

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Черновской, д. Дятловка, участок за домом 39

50:15:0070801:2

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, у дома 1

50:15:0070801:20

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, участок у д.60,62

50:15:0070801:246

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Черновской, д. Дятловка, дом 100

50:15:0070801:30

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, дом 64

50:15:0070801:304

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, дом 83

50:15:0070801:331

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, 88

50:15:0070801:335

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, дом 36

50:15:0070801:540

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, участок за домом 77

50:15:0070802:25

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 222,32

3133 392,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, дом 60

50:15:0071101:121

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, дом 71-а

50:15:0071101:142

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

602,00

4 781,07

2878 204,14

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, 25 огород

50:15:0071101:168

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, дом 73

50:15:0071101:174

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, дом 65

50:15:0071101:257

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, дом 47-а

50:15:0071101:296

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, участок за домом 25

50:15:0071101:49

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, дом 76-б

50:15:0071102:109

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

Московская область, город Балашиха, деревня Полтево, участок 1А

50:15:0071102:54

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Полтево, за домом 25

50:15:0071103:1

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

Московская область, Балашихинский район, деревня Полтево, улица Фермерская, участок 36

50:15:0071105:103

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

Московская область, Балашихинский район, деревня Полтево, улица Фермерская, участок 36

50:15:0071105:104

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, деревня Полтево, владение 24 А, ул. Лебединая, участок 13

50:15:0071301:90

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Полтево

обл. Московская, р-н Балашихинский, деревня Полтево, владение 24 А, ул. Сорокинская, участок 12

50:15:0071303:1

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

4 781,07

2868 642,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Новомилетский, д. Пуршево, ул. Центральная, дом 33

50:15:0080201:118

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Новомилетский, д. Пуршево, ул. Центральная, дом 47

50:15:0080201:136

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Новомилетский, д. Пуршево, ул. Центральная, дом 54

50:15:0080201:146

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Новомилетский, д. Пуршево, ул. Кооперативная, дом 4

50:15:0080201:18

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Пуршево, ул. Центральная, дом 47а

50:15:0080201:60

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Пуршево, ул. Центральная, дом 49

50:15:0080202:15

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, с/о Новомилетский, д. Пуршево, ул. Центральная, дом 21

50:15:0080202:30

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Пуршево, участок за домом 61

50:15:0080202:89

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Пуршево, ул. Центральная, участок 45б

50:15:0080202:90

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

д Пуршево

Московская область, Балашихинский район, д. Пуршево, ул. Центральная, дом 17

50:15:0080202:98

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

600,00

5 130,92

3078 552,00

Большие участки:

Таблица 5

Наименование населенного пункта

Местоположение ЗУ

Кадастровый номер ЗУ

Наименование вида разрешенного использования

Номер вида разрешенного использования

Площадь ЗУ, кв. м.

УПКС ЗУ, руб. кв.м

КС ЗУ, руб

г Балашиха

обл. Московская, р-н Балашихинский, г. Балашиха, микрорайон №22

50:15:0011103:19

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

520 240,00

5 536,34

2880225 521,60

г Балашиха

обл. Московская, р-н Балашихинский, г. Балашиха, микрорайон Салтыковка

50:15:0030507:27

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

80 000,00

5 453,64

436291 200,00

г Балашиха

обл. Московская, р-н Балашихинский, г. Балашиха, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 50:15:040407

50:15:0040407:35

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

257 000,00

5 165,52

1327538 640,00

г Балашиха

обл. Московская, р-н Балашихинский, г. Балашиха, с. Николо-Архангельское, 4 массив застройки

50:15:0060105:42

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

109 000,00

5 543,05

604192 450,00

г Балашиха

обл. Московская, р-н Балашихинский, г. Балашиха, с. Николо-Архангельское, 4 массив застройки

50:15:0060105:43

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

110 022,00

5 543,05

609857 447,10

г Балашиха

обл. Московская, р-н Балашихинский, г. Балашиха, микрорайон Салтыковка

50:15:0060110:1

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

99 783,40

5 601,95

558981 617,63

д Дятловка

обл. Московская, р-н Балашихинский, д. Дятловка, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 50:15:080701

50:15:0080701:3

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

162 374,00

5 222,32

847968 987,68

д Русавкино-Поповщино

обл. Московская, р-н Балашихинский, вблизи деревни Русавкино-Поповщино

50:15:0080801:2

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

2

439 168,00

4 952,91

2175159 578,88

Первая странность, которая бросается в глаза опытному оценщику – примерно равные удельные показатели кадастровой стоимости для участков площадью в 6 соток и для участков площадью в десятки гектар. Это противоречит типовому поведению рынка земли – многочисленные статистические данные и исследования, проведенные опытными аналитиками и методологами оценки, говорят о том, что чем больше площадь участка, тем меньше стоимость квадратного метра такого участка. Например, проф. Е.Е.Яскевич в своих исследованиях приводит следующую зависимость цен предложений земельных участков в МО от площади[2]:

Таблица 6

Можно привести и другие подобные исследования. В нашем случае можно также апеллировать и к здравому смыслу. Зачем инвестору «большой» участок под ИЖС площадью в десятки гектар? Самый простой вариант – «нарезать» его на более мелкие участки, построить забор и простенькую грунтовую дорогу и перепродать в частные руки как участки без подряда, которые, кстати, пользуются в Московской области большой популярностью. Коммерческую выгоду в данном случае можно извлечь только если стоимость «квадрата» большого участка будет СУЩЕСТВЕННО меньше стоимости «квадрата» маленького участка. Здесь можно провести аналогию с оптовой ценой – квадратные метры земли, как и любой другой товар, оптом должны стоимость дешевле, чем в розницу.

Теперь идем дальше. Исходя из приведенной выдержки, УПКС для маленьких участков под ИЖС в ГО Балашиха составляет 5 299,4 рубля. Для наглядности мы взяли всего пять населенных пунктов Балашихинского района – д. Черное, д. Дятловка, д. Федурново, д. Полтево и д. Пуршино. Взяли абсолютно наугад.

Самое простое, что можно сделать для проверки адекватности удельного показателя кадастровой стоимости, - сравнить его с существующим рынком. Приведем ниже объекты-аналоги, обнаруженные в вышеперечисленных населенных пунктах на открытом рынке, проведены ниже:

Таблица 8

№ п/п

Адрес

Назначение

Площадь, кв.м

Коммуникации

Вид права

Цена предложения, руб

Цена предложения. руб/кв.м

Источник информации

1

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

600

по границе

собственность

2 200 000,00

3 666,67

http://balashikha.cian.ru/

2

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

1000

по границе

собственность

2 200 000,00

2 200,00

http://balashikha.cian.ru/

3

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

1000

по границе

собственность

2 600 000,00

2 600,00

http://balashikha.cian.ru/

4

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

1019

по границе

собственность

3 000 000,00

2 944,06

http://balashikha.cian.ru/

5

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

1600

по границе

собственность

4 200 000,00

2 625,00

http://balashikha.cian.ru/

6

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

600

по границе

собственность

1 900 000,00

3 166,67

http://balashikha.cian.ru/

7

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

700

по границе

собственность

2 200 000,00

3 142,86

http://balashikha.cian.ru/

8

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

800

по границе

собственность

2 600 000,00

3 250,00

http://balashikha.cian.ru/

9

ГО Балашиха, д. Дятловка

ИЖС

1100

по границе

собственность

3 900 000,00

3 545,45

http://balashikha.cian.ru/

10

ГО Балашиха, д. Черное

ИЖС

500

по границе

собственность

2 800 000,00

5 600,00

http://balashikha.cian.ru/

11

ГО Балашиха, д. Черное

ИЖС

1200

по границе

собственность

3 000 000,00

2 500,00

http://balashikha.cian.ru/

12

ГО Балашиха, д. Черное

ИЖС

1500

по границе

собственность

3 500 000,00

2 333,33

http://balashikha.cian.ru/

13

ГО Балашиха, д. Черное

ИЖС

1200

по границе

собственность

3 300 000,00

2 750,00

http://balashikha.cian.ru/

14

ГО Балашиха, д. Федурново

ИЖС

600

по границе

собственность

2 200 000,00

3 666,67

http://balashikha.cian.ru/

15

ГО Балашиха, д. Федурново

ИЖС

800

по границе

собственность

3 800 000,00

4 750,00

http://balashikha.cian.ru/

16

ГО Балашиха, д. Федурново

ИЖС

800

по границе

собственность

2 150 000,00

2 687,50

http://agent123.ru

17

ГО Балашиха, д. Федурново

ИЖС

612

по границе

собственность

2 200 000,00

3 594,77

http://www.garant-plus.ru/

18

ГО Балашиха, д. Федурново

ИЖС

600

по границе

собственность

3 000 000,00

5 000,00

http://www.garant-plus.ru/

19

ГО Балашиха, д. Федурново

ИЖС

1200

по границе

собственность

5 200 000,00

4 333,33

http://balashikha.cian.ru/

20

ГО Балашиха, д. Полтево

ИЖС

600

по границе

собственность

1 800 000,00

3 000,00

http://balashikha.cian.ru/

21

ГО Балашиха, д. Полтево

ИЖС

600

по границе

собственность

2 300 000,00

3 833,33

http://balashikha.cian.ru/

22

ГО Балашиха, д. Полтево

ИЖС

700

по границе

собственность

2 800 000,00

4 000,00

http://balashikha.cian.ru/

23

ГО Балашиха, д. Полтево

ИЖС

1000

по границе

собственность

3 000 000,00

3 000,00

http://balashikha.cian.ru/

24

ГО Балашиха, д. Полтево

ИЖС

600

по границе

собственность

1 400 000,00

2 333,33

http://balashikha.cian.ru/

25

ГО Балашиха, д. Полтево

ИЖС

2000

по границе

собственность

4 000 000,00

2 000,00

http://balashikha.cian.ru/

26

ГО Балашиха, д. Полтево

ИЖС

1200

по границе

собственность

2 200 000,00

1 833,33

http://balashikha.cian.ru/

27

ГО Балашиха, д. Пуршево

ИЖС

1200

по границе

собственность

1 800 000,00

1 500,00

http://balashikha.cian.ru/

28

ГО Балашиха, д. Пуршево

ИЖС

1200

по границе

собственность

1 900 000,00

1 583,33

http://balashikha.cian.ru/

29

ГО Балашиха, д. Пуршево

ИЖС

1000

по границе

собственность

2 600 000,00

2 600,00

http://balashikha.cian.ru/

30

ГО Балашиха, д. Пуршево

ИЖС

1000

по границе

собственность

2 800 000,00

2 800,00

http://balashikha.cian.ru/

Уже при первом приближении мы можем видеть, что удельные цены на рынке ниже, чем УПКС. По крайней мере, в приведенной выше выборке достаточно мало удельных цен, превышающих даже 3000 руб/кв.м, тогда как средний УПКС, напомним, 5299,4 руб/кв.м. Ниже приведено сравнение (по выборкам, использованным выше) средних УПКС и средних цен предложений на открытом рынке в тех населенных пунктах, где мы проводим данное исследование:


Рис. 7

По итогам получается следующая картина:

Рис. 8

Итак, в среднем превышение кадастровой стоимости над рыночной по исследуемому району составляет порядка 70%. Весьма существенно, ведь именно на базе этой кадастровой стоимости начисляется налог на землю.

Среднее превышение удельных показателей кадастровой стоимости над рыночными ценами предложений в ГО Балашиха составляет 70%

Следующий «подозрительный» момент – удивительно ровный удельный показатель кадастровой стоимости по всему округу. При выборочном анализе мы получили коэффициент вариации по всем УПКС для маленьких участков в округе чуть более 4%, так как по рынку разброс гораздо более существенный – более 20%. То есть, в различных населенных пунктах Балашихинского района цены на землю отличаются друг от друга на 20% и более.

Опять нестыковка кадастровой оценки с существующей рыночной ситуацией. По данным на начало 2015 года площадь ГО Балашиха составляет 218,59 квадратных километров (без учета присоединенного в январе 2015 года г. Железнодорожный)[4]. Ниже приведены границы муниципального образования ГО Балашиха на карте:

Рис. 9

Без всяких измерений видно, что некоторые населенные пункты округа расположены прямо возле МКАДа, некоторые – на расстоянии около 20 км от МКАД. Опять же, включив простую логику покупателя, можем понять, что если у нас есть возможность купить участок возле МКАД по той же цене, что и в 20 километрах от МКАД, какой из них мы выберем?

А что получается по кадастровой оценке? Деревня Полтево расположена в 20 км от МКАД, а удельный показатель здесь почти такой же, как в центре Балашихи. Рынок говорит нам об ином: участки в Полтево примерно в два раза дешевле. Чем дальше от МКАД, тем ниже цена – еще один постулат, который также можно подтвердить многочисленными исследованиями.

С большими участками примерно такая же ситуация: не учтено местоположение (рынок показал, что участки такого масштаба в черте Балашихи стоят в два-три раза дороже, чем за пределами города), не учтен масштаб (участки площадью в десятки гектар имеют такой же удельный показатель кадастровой стоимости, как и участки площадью 6 соток). Что уж говорить о других факторах, которые нам не удастся проанализировать в настоящей работе за неимением данных (инженерные коммуникации, близость объектов инфраструктуры, близость к трассе, качество подъезда и т.д. и т.п.)?

Немного практики

Нужно сказать, что ситуация, аналогичная вышеописанной, сложилась во всех районах области и даже в Москве, и во всех сегментах рынка. Для убедительности приведем немного практики – небольшой анализ выполненных нами отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков в МО в целях установления кадастровой стоимости в размере рыночной (здесь не приводятся подробные реквизиты участков, в частности, их кадастровые номера, во избежание разглашения конфиденциальных сведений):

Таблица 9

№ п/п

Объект оценки

Категория земель

ВРИ

Площадь, кв.м

Кадастровая стоимость на 01.01.13 г

Рыночная стоимость, определенная в отчете на 01.01.13 г.

Процент снижения

1

Земельный участок адрес ориентира :Московская область, Истринский район, г.п. Снегири, д. Ленино, д.163

земли с/х назначения

под дачное строительство

800

2 160 184

1 064 800

-50,71%

2

Земельный участок по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер.Гольево

земли промышленности

под проектирование и строительство типографии

112850

751 346 272

398 853 596

-46,91%

3

Земельный участок по адресу: Московская область, Домодедовский район, с.Юсупово

земли населенных пунктов

для ведения личного подсобного хозяйства

2 300

10 507 989

3 565 000

-66,07%

4

Земельный участок по адресу: Московская область, Талдомский район, северо-восточнее д.Ольховик

земли с/х назначения

под дачное строительство

24 938

16 065 059

8 429 044

-47,53%

5

Земельный участок по адресу: Московская область, Талдомский район, северо-восточнее д.Ольховик

земли с/х назначения

под дачное строительство

1000

644 200

405 000

-37,13%

6

Земельный участок по адресу: Московская область, Нарофоминский район, с/о Петровский, д. Юшково

земли населенных пунктов

для ведения личного подсобного хозяйства

600

1 762 720

1 008 000

-42,82%

7

Земельный участок по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Симоненкова

земли населенных пунктов

под производственную базу

38 756

49 984 127,76

39 740 207

-20,49%

8

Земельный участок по адресу Московская область, Подольский район, Стрелковское с/п, д. Плещеево, ул. Николаевская

земли промышленности

для социально-культурного и жилищного строительства

25 500

222 951 855

53 091 000

-76,19%

9

Земельный участок по адресу Московская область, Балашихинский район, Восточное шоссе, владение 6

земли промышленности

для организации экспериментальной базы

80 096

282 757 302

131 597 728

-53,46%

10

Земельный участок по адресу Московская область, г. Лобня, д. Катюшки

земли населенных пунктов

под многоэтажное жилищное строительство

71 762

683 067 314,62

321 886 400

-52,88%

11

Земельный участок по адресу Московская область, г. Лобня, д. Катюшки

земли населенных пунктов

для индивидуального жилищного строительства

700

3 666 264

2 192 200

-40,21%

12

Земельный участок по адресу Московская обл., Балашихинский район, 28-й км автомагистрали М7 «Волга»

земли населенных пунктов

под многоэтажное жилищное строительство

15 550

171 571 391,50

76 068 200

-55,66%

13

Земельный участок по адресу Московская область, Люберецкий район, г. п. Красково, около д. Мотяково

земли промышленности

для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов

30 000

133 517 100

74 817 582

-43,96%

14

Земельный участок по адресу Московская область, Химкинский район

земли населенных пунктов

для размещения объектов обслуживания, административно-деловых объектов, производственно-складских объектов и объектов транспортной инфраструктуры

22 258

141 538 176,84

76 432 578

-46,00%

15

Земельный участок по адресу Московская область, Одинцовский район, с/о Сидоровский, в р-не д. Кобяково

земли промышленности

для научно-исследовательских целей

240 376

1 507 376 262,16

193 678 102

-87,15%

И это – лишь малая часть. Как видно из таблицы, нами выполнялись отчеты об оценке земельных участков из самых различных сегментов – промышленные земли, земли с/х назначения, земли под «дачку» и «многоэтажку», под торговлю и производство и т.д. И расположены они в самых разных районах области. И везде результатом стало достаточно большое снижение – в среднем 51,15%.

Среднее снижение кадастровой стоимости в отчетах по оценке рыночной стоимости составляет 50%

Выводы

К проведенной кадастровой оценке и ее утвержденным результатам в Московской области много вопросов. Как показывают исследования и практика, нужно быть очень везучим человеком, чтобы кадастровая стоимость твоего объекта совпадала или была близка к рыночной. И это – на примере Московской области, где рынок недвижимости очень хорошо развит. А что же творится в регионах, где этого рынка почти нет?

Из отчета Счетной палаты РФ ясно:

«В целом превалируют факты превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков, в связи с чем участились случаи обращения в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель (далее - комиссии Росреестра).»

Практика оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссиях Росреестра и в судах имеет положительную динамику – большая часть решений принимается в пользу собственников-налогоплательщиков. Понятно, что оспаривать кадастровую стоимость сегодня можно. Пусть это и займет достаточно много времени и, скорее всего, потребует финансовых вложений (затраты на проведение рыночной оценки объекты, юридическое сопровождение, судебные издержки и др.), но результат того стоит. Есть случаи, когда кадастровая стоимость объектов, а вместе с ней и сумма налога на недвижимость, снижаются в десятки раз.

Открытым остается вопрос о самой системе проведения кадастровой оценки в нашей стране. Очевидно, что в ближайшее время, несмотря на наличие некоторых законопроектов в этой сфере, ничего не изменится. При этом, даже официальные источники и государственные органы говорят о том, что в расчетах кадастровой стоимости много ошибок и странностей. Удивительно то, что даже после разгромного отчета Счетной палаты РФ по результатам проверки результативности администрирования налоговыми органами земельного налога, а также их взаимодействия с территориальными подразделениями федеральных органов исполнительной власти и органами местного самоуправления в Московской и Рязанской областях в 2012-2013 годах» ничего не предпринималось для улучшения качества кадастровой оценки, более тщательной проработки ее методологии либо изменения самой ее системы.

Остается надеяться на то, что со временем эта система будет совершенствоваться и развиваться, а кадастровая оценка действительно приблизится к рыночной.



[1] https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-2014/

[2] «Сборник рыночных корректировок» СРК 2015 под ред. Е.Е.Яскевича (НЦПО, Москва, 2015 год)

[3] «Справочник оценщика недвижимости» 2014, том III (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 2014, издание третье, актуализированное и расширенное)

[4] https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_%D0%91%D0%B0%D0%BB%D0%B0%D1%88%D0%B8%D1%85%D0%B0

Вы можете online:
Написать директору

Ответы на самые важные вопросы по услугам

Написать
Консультация

Заявка на бесплатную консультацию специалиста.

Отправить заявку
Написать жалобу

Жалобы на работу компании

Пожаловаться
Рассчитать стоимость

Просто и быстро узнать стоимость услуги

Рассчитать